【按揭TIPS】善用Mortgage Link（按揭儲蓄掛鈎）戶口節省供樓利息

傳統置業人士認為如果有錢在手，買樓時申請按揭借得愈少愈好，但其實只要善用按揭儲蓄掛鈎戶口（Mortgage link），不但能夠節省按揭利息支出，更能增加資金的靈活度。究竟按揭儲蓄掛鈎戶口有何好處及如何節省供樓利息開支？今次一一為大家拆解。

（一）息率一致抵銷按揭利息支出

選擇按揭計劃時，除了按揭利率和現金回贈外，mortgage link戶口（下稱ML戶口）亦是銀行常見的優惠。ML戶口一種是高息的活期存款賬戶，提供與按揭一樣的利息，讓按揭申請人抵銷按揭利息的支出，例如實際按息為2.5%，按揭儲蓄掛鈎戶口的息率同樣為2.5%，遠遠高於一般活期存款的年利率0.01%，而且沒有任何風險。不過要注意按揭儲蓄掛鈎戶口設有存款上限，一般為總貸款額的一半。例如按揭貸款300萬，按揭儲蓄掛鈎戶口的上限為150萬。

按揭儲蓄掛鈎戶口以日息月結形式計算，例如當時利率是2.5%，存放10資金及存款30日，利息便是205元（10萬 X 2.5% X 30日 / 365日），一個月看似節省不多，但一年後利息達2,500元，如果大額放入100萬一年，便享有利息2.5萬（100萬 X 2.5%），節省不少按揭利息開支。

假設業主的按揭貸款額是200萬元，利率2.375%，他在ML戶口存入100萬元，將可慳到約一半利息。

樓價	450萬元
按揭貸款額	200萬元
按揭利率	2.375%
首年利息支出	約47,500元
ML戶口內存款	100萬元
ML戶口存款利率	2.375%
ML戶口首年存款利息	約23,750元
節省利息支出	50%

部份銀行容許掛鈎3個存款戶口，讓按揭貸款人的兩名家人同享高息存款，但享高息的存款，同樣不可超過總貸款金額50%。

（二）提高資金流動性

由於按揭儲蓄掛鈎戶口屬於靈活性較強的活期存款戶口，如有突發需要可隨時提取資金，因此中小企老闆一旦發現生意需要資金周轉，便毋須申請高息的私人貸款，可隨時從戶口中提存資金解決燃眉之急。而如果手上有多餘現金，又覺得投資前景未明朗，可把投資備用現金放入戶口收取高息，留待日後再提取投資。

（三）賺更多現金回贈

不少業主會在轉按或加按期間借盡按揭，把套現出來的資金放入按揭儲蓄掛鈎戶口。此舉不但能享受較優惠的按揭利率、賺取現金回贈，還能抵銷部分按揭利息及增加手上資金的流動性，可謂一舉多得，所以大家轉按或加按時不妨考慮這個方式。

特別留意

1. 高息存款有上限

如業主本身沒有買股票或作其他投資，ML戶口不失他們輕鬆賺息的利器，但使用時有不少注意事項。

銀行不會做蝕本生意，因此會為ML戶口的高息存款設上限，一般是按揭貸款額的50%，例如業主借100萬元按揭，實際年利率2.375%，ML戶口內首50萬元的存款，即可享2.375%的高息優惠。少數銀行的高息存款上限達按揭總額60%。

另外，掛勾利率的存款上限，是按未償還按揭貸款而定。換言之，隨着業主的貸款由100萬元還剩80萬元，其可享的高息存款額上限，亦由50萬元減至40萬元。

2. 直接收息可慳最多稅

大多數ML戶口會每月直接派息予存戶，但也有銀行讓客戶選擇用存款利息，扣減按揭利息或本金，這有助減少供樓支出甚至縮短還款期。

由於償還按揭的利息支出是可用作扣稅，選擇扣減按揭本金或利息的話，或影響貸款人的扣稅額。直接收取利息的話，則可用盡扣稅額。

3. 存款未必受保障

不可不知的是，並非所有銀行的ML戶口都受存款保障計劃保護，業主如對銀行穩健程度有疑慮，使用ML戶口存款前，最好先向銀行確認。當然，銀行倒閉在香港十分罕見，業主毋須過份擔心。